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Arpit Gupta, el único miembro de la Junta de Pautas de Alquiler (RGB) de la ciudad de Nueva York que votó en contra del congelamiento de los alquileres, dijo a Fox Information Digital que la política podría gradualmente deteriorar los edificios más antiguos con alquileres estabilizados al privar a los propietarios de los ingresos necesarios para las mejoras de capital.
A Gupta también le preocupa que la congelación, una promesa central de campaña del alcalde Zohran Mamdani, pueda dificultar que los propietarios paguen sus facturas.
«Es un proceso un poco lento», dijo Gupta, profesor asociado de finanzas en la escuela de negocios de la Universidad de Nueva York. «El riesgo es que los edificios sufran más daños. Hay una variedad de respuestas. Una es… el mantenimiento diferido, que empeorará las condiciones físicas de los edificios».
Continuó: «Hay otras vías de angustia, como retrasarse en los pagos de la hipoteca, los pagos del seguro y, eventualmente, los impuestos a la propiedad, lo que deja que la propiedad se transfiera en propiedad a un banco o a la ciudad, posiblemente para una venta de gravamen fiscal».
EL PROPIETARIO DE NUEVA YORK SE ABRE SOBRE EL IMPACTO DE LA CONGELACIÓN DE LOS ALQUILERES
El alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, habla durante una fiesta de vigilancia nocturna de las primarias para la candidata al Congreso Claire Valdez en 99 Scott Studio el 23 de junio de 2026, en Brooklyn. (Michael M. Santiago/Getty Pictures)
La presidenta de la RGB, Chantella Mitchell, a quien Mamdani nombró en febrero, reconoció en su declaración posterior la votación del 25 de junio que los propietarios se enfrentan a crecientes impuestos a la propiedad y costos de seguros, pero argumentó que la mayoría «sigue siendo capaz de hacer frente a los crecientes costos».
Gupta, nombrado miembro de la junta por primera vez por el ex alcalde Eric Adams en 2022, no cuestiona la afirmación de Mitchell de que a muchos propietarios les está yendo bien.
Más bien, sostiene que la presión financiera sobre el parque de viviendas con alquiler estabilizado de la ciudad no es la misma en todas partes, y los edificios más antiguos que dependen casi por completo de alquileres regulados enfrentan una carga mucho mayor que las propiedades más nuevas de ingresos mixtos.
La junta bajo Mamdani fue más lejos que bajo el ex alcalde Invoice de Blasio, cuya administración congeló los alquileres tres veces (en 2015, 2016 y 2020), pero solo para arrendamientos de un año. El congelamiento precise afectará aproximadamente a 1 millón de apartamentos con alquiler estabilizado y se aplica a arrendamientos de uno y dos años que van desde el 1 de octubre de 2026 hasta el 30 de septiembre de 2027.
Como resultado, los propietarios podrían, en el caso más largo posible, tener que esperar hasta finales de septiembre de 2029 antes de poder aumentar los alquileres legalmente.
Arpit Gupta, a la derecha, revisa los documentos antes de la votación de la Junta de Pautas de Alquiler de la Ciudad de Nueva York sobre la congelación del alquiler de aproximadamente 1 millón de apartamentos estabilizados el 25 de junio de 2026. (Adam Grey/Bloomberg vía Getty Pictures)
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Gupta considera que la congelación normal de los alquileres es una herramienta contundente que no aborda adecuadamente la disaster de asequibilidad. En cambio, está a favor de destinar la ayuda a los inquilinos con dificultades y al mismo tiempo permitir que los edificios con dificultades financieras sigan aumentando los alquileres.
«Aproximadamente el 30% de los inquilinos en viviendas con alquiler estabilizado ganan seis cifras o más. Al mismo tiempo, muchas personas en viviendas a precio de mercado están por debajo del umbral de pobreza», dijo Gupta. «Por lo tanto, tener un sistema que proporciona tantos beneficios para un sector del parque de viviendas y al mismo tiempo deja completamente de lado a los inquilinos a precio de mercado -cuyos alquileres podrían en realidad subir debido a la dinámica de congelar una parte del parque de viviendas- significa que tenemos un programa no completamente dirigido».
La ciudad de Nueva York ya cuenta con programas que congelan los alquileres para personas mayores y discapacitadas que reúnan los requisitos. Gupta dijo que estos programas deberían ampliarse a los residentes de bajos ingresos de manera más amplia, en lugar de limitar el alivio a los inquilinos con alquileres estabilizados.
Otra preocupación que tiene Gupta es que la congelación de los alquileres incentivará a los propietarios a dejar las unidades vacías.
Edificios de apartamentos residenciales en la ciudad de Nueva York el miércoles 24 de junio de 2026. (Adam Grey/Bloomberg vía Getty Pictures)
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A principios de junio, Gothamist informó que más de 57,000 apartamentos estabilizados estaban desocupados en abril de 2025. En ese momento, los funcionarios estatales de vivienda dijeron que esta cifra no ofrecía una imagen completa, ya que algunas de las unidades incluidas en el recuento estaban en proceso de conseguir nuevos inquilinos.
Pero Gupta argumentó que algunos de esos apartamentos quedan vacíos porque los propietarios no pueden recuperar el costo de rehabilitarlos antes de volver a alquilarlos, un problema que cree que se verá exacerbado por la congelación de los alquileres.
Muchos propietarios señalan la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019 como el principal catalizador de la caída de los ingresos. La ley eliminó el llamado «bono de desocupación», que permitía a los propietarios de unidades estabilizadas aumentar el alquiler hasta en un 20% después de que un inquilino se fuera. Los propietarios dicen el cambio hizo que fuera más difícil recuperar el costo de renovar los apartamentos antes de alquilarlos a un nuevo inquilino.
Gupta le dijo a Fox Information Digital que ve de dónde vienen Mitchell y sus colegas y reconoció que muchos inquilinos están luchando seriamente para pagar el alquiler, a pesar de los esfuerzos anteriores de la junta para aliviar las presiones de asequibilidad.
«En los cinco años que he estado en esta junta… hemos fijado alquileres por debajo de nuestra estimación de aumentos de costos de construcción, hemos fijado alquileres por debajo del IPC e incluso hemos fijado alquileres por debajo del crecimiento salarial en la ciudad», dijo Gupta.
Los asistentes celebran en la ciudad de Nueva York el 25 de junio de 2026, después de que la Junta de Pautas de Alquiler votara a favor de congelar el alquiler. (Adam Grey/Bloomberg vía Getty Pictures)
A pesar de eso, el gasto de la ciudad en acuerdos únicos para cubrir el alquiler atrasado de los inquilinos se quintuplicó entre 2022 y 2025, pasando de $102 millones a $555,8 millones, según el estudio de ingresos y asequibilidad de la junta de alquileres.
El mismo estudio encontró que el año pasado, el 62% de los desalojos ocurrieron en edificios con unidades de alquiler estabilizado, un dato clave que la junta utilizó para reforzar sus argumentos a favor de congelar el alquiler.
Si bien Gupta no está de acuerdo con la elección política de la junta, rechazó la concept de que el resultado estuviera predeterminado después de que Mamdani reformara el organismo municipal. El alcalde nombró a seis de los nueve miembros de la junta en febrero, y todos sus elegidos votaron a favor de congelar los alquileres.
«Según tengo entendido, la administración no dirigió ni intentó influir directamente en la votación», dijo Gupta. «Mis compañeros miembros de la junta me dicen que fueron nombrados de forma independiente».
Chantella Mitchell, presidenta de la Junta de Pautas de Alquiler, habla antes de la votación sobre la congelación de alquileres el 26 de junio de 2026. La junta votó a favor de la congelación. (Adam Grey/Bloomberg vía Getty Pictures)
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«Lo que también escuché de los miembros de la junta que se unieron es que en el proceso de investigación, cuando ingresaban a la junta, no se les preguntó ni se les presionó sobre su posición sobre el congelamiento de los alquileres», dijo Gupta.
Christina Smyth, otra persona nombrada por Adams que renunció a la junta poco antes de la votación, no comparte la opinión de Gupta. En una carta abierta publicada en las redes sociales, dijo que la junta fue «reconstruida», ya no period un «organismo de investigación» y que estaba «obligada a congelar los alquileres».
De cara al futuro, la principal preocupación de Gupta es que la congelación del alquiler se extienda mucho más allá de lo que él cree que es razonable, dado que Mamdani prometió que «congelaría el alquiler cada año que esté en el cargo».
«He tenido muchas conversaciones con otros miembros de la junta y les he preguntado, ‘si votan a favor del congelamiento de los alquileres ahora, ¿cuáles son las condiciones bajo las cuales votarían a favor de los aumentos de los alquileres?'», dijo.
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Hasta este momento, dijo que no ha obtenido una respuesta clara sobre esa pregunta, y algunos miembros de la junta le dijeron que debían esperar datos futuros para tomar una decisión informada.
«No estoy seguro de si todos los miembros de la junta creen que ese es el futuro, o si tal vez el futuro sea simplemente más congelaciones. Congelación tras congelación durante cuatro años, como Mamdani hizo campaña. Ese es un panorama muy diferente».
Fox Information Digital le preguntó a Mitchell si veía la congelación de los alquileres como una medida temporal y le preocupaba que pudiera empeorar la situación financiera de algunos edificios con alquileres estabilizados. Se negó a hacer comentarios más allá de la declaración que emitió después de la votación.
